Een bedrijfspand verbouwen terwijl je bedrijf doordraait
Een bedrijfspand verbouwen is iets anders dan een woning verbouwen: je omzet loopt door terwijl de vloer eruit ligt. Er zitten medewerkers, klanten en voorraad in het pand, er ligt een huurovereenkomst of financiering onder, en elke dag stilstand kost geld.
BBAN begeleidt zo'n verbouwing van concept tot nazorg, met één aanspreekpunt. Dat is wat bouwbegeleiding zakelijk bij ons betekent: wij voeren zelf niets uit en leveren geen materiaal, dus wij hebben geen belang bij een dikkere offerte of bij meerwerk. Wat wij wel doen: je eisen scherp krijgen, ze vastleggen in een bestek, aannemers op dezelfde grondslag laten prijzen, en tijdens de bouw controleren of je krijgt wat je besteld hebt.
Verbouwen of verhuizen?
Voordat er iets aan het pand gebeurt, staat er een andere vraag op tafel: is verbouwen wel de goedkoopste weg naar wat je nodig hebt? Dat antwoord ligt zelden alleen in bouwkosten.
Bij verhuizen betaal je voor de inrichting van een nieuw pand, maar ook voor de verhuizing, voor het herstel van het oude pand in de oorspronkelijke staat en voor de tijd die je mensen daaraan kwijt zijn. Bij verbouwen houd je je locatie en je bereikbaarheid, maar accepteer je overlast op de plek waar je werkt.
Wij rekenen die afweging met je door voordat er een ontwerp ligt. Blijkt nieuwbouw de betere weg, dan zeggen we dat en verwijzen we je naar onze pagina over een bedrijfspand bouwen.
Wat de afweging bepaalt
- De resterende looptijd van je huur of financiering. Investeren in een pand dat je over twee jaar verlaat, rekent anders.
- De rek in het gebouw. Kun je binnen de bestaande contouren blijven, of ontbreekt de hoogte, het vloeroppervlak of de installatiecapaciteit?
- De verwachte groei. Een indeling die vandaag past en over drie jaar knelt, is duur.
- De staat van casco en installaties. Moeten dak, gevel en techniek toch vervangen worden, dan valt de rekensom sneller de andere kant op.
Leg je plan een keer naast iemand die er geen belang bij heeft. Verbouwen of verhuizen is een rekensom met huurtermijn, groei en de staat van het gebouw erin, en die maak je beter vooraf dan halverwege. Wij kijken vrijblijvend met je mee, ook als de uitkomst is dat je moet verhuizen.
Waar je bij een bedrijfsverbouwing mee te maken krijgt
Zes onderwerpen komen in vrijwel elk zakelijk verbouwtraject terug. Ze bepalen samen of de verbouwing binnen budget en planning blijft, en ze spelen allemaal vóór de eerste sloophamer.
Je verhuurder moet meestal schriftelijk toestemming geven.
Doorwerken kan bijna altijd, mits de fasering vóór de aanbesteding in het bestek staat.
Een ander gebruik van het pand brengt andere eisen mee voor brand, ventilatie en vluchtroutes.
Voor kantoorgebouwen geldt een labelverplichting; een verbouwing is het moment om dat te regelen.
Wanden verzetten kan vaak vergunningvrij; constructie, gevel en functiewijziging vragen doorgaans wel een vergunning.
In panden van vóór 1994 kan asbest zitten, en tekeningen kloppen zelden helemaal.
Verbouwen in een gehuurd pand
Huur je het pand dat je verbouwt, dan heb je voor bouwkundige wijzigingen doorgaans schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Wat daarover in je huurovereenkomst staat, is leidend. Regel die toestemming vóór de aanbesteding, niet erna.
Belangrijker is wat er níet in staat. Wie betaalt de investering, en wat gebeurt ermee als de huur afloopt? Blijft de nieuwe pantry achter, mag je hem meenemen, of moet je het pand in de oude staat opleveren? Dat gesprek voer je beter aan het begin dan halverwege.
Wij kunnen je huurovereenkomst meelezen voordat er iets wordt besteld.
Doorwerken tijdens de verbouwing
Voor de meeste bedrijven is stilliggen geen optie. Dat kan bijna altijd worden opgevangen, maar dan moet de fasering in het bestek staan en niet in een gesprek achteraf op de bouwplaats.
Dat betekent vastleggen welke ruimtes wanneer uit bedrijf gaan, welk werk buiten kantoortijd gebeurt, en hoe stof, geluid en bouwverkeer gescheiden blijven van je medewerkers en bezoekers. Soms is een tijdelijke werkplek elders goedkoper dan maandenlang half werken in een half pand.
Die eisen zijn geld waard, dus horen ze in de aanbesteding. Een aannemer die pas achteraf hoort dat er overdag niet geboord mag worden, stuurt een meerwerkbon.
Functiewijziging en de bouwtechnische eisen
Verandert het gebruik van het pand, dan verandert er meer dan de indeling. Van kantoor naar bedrijfsruimte, van bedrijfsruimte naar horeca of van kantoor naar wonen: elke stap kan andere bouwtechnische eisen meebrengen.
Denk aan brandveiligheid en brandcompartimentering, aan vluchtroutes, aan ventilatie en aan daglicht en vrije hoogte in ruimtes waar mensen langere tijd verblijven. Welke eisen precies gelden, hangt af van de nieuwe functie en van het pand zelf. Ook het omgevingsplan van de gemeente, de opvolger van het bestemmingsplan, kan een functiewijziging in de weg zitten.
Die toets doen we vooraf, want een ontwerp dat pas bij de vergunningsaanvraag struikelt, kost een ontwerpronde.
Label C voor kantoren
Voor kantoorgebouwen geldt sinds 2023 een verplichting van minimaal energielabel C. Er zijn uitzonderingen, onder meer voor monumenten, voor gebouwen waarin de kantoorfunctie maar een klein deel van het oppervlak beslaat en voor panden die op korte termijn worden gesloopt of getransformeerd. Die uitzonderingen kennen harde drempels: ga er niet vanuit dat je eronder valt.
Weet je niet welk label je pand heeft, dan zoeken wij dat uit.
Verduurzamen tijdens de verbouwing
Een verbouwing is een gunstig moment om die stap te zetten: de steiger staat er, het plafond is open en de installateur loopt toch rond. Verduurzaming nemen we daarom mee in hetzelfde programma van eisen, zodat je er niet later opnieuw voor uit je pand moet.
Vergunning onder de Omgevingswet
Of je een omgevingsvergunning nodig hebt, hangt af van wat je wijzigt. Inpandig schuiven met scheidingswanden kan vaak vergunningvrij. Ingrepen in de draagconstructie, wijzigingen aan gevel of dak en een functiewijziging vragen doorgaans wel een vergunning of melding.
Sinds de Omgevingswet loopt de aanvraag via het Omgevingsloket en toetst de gemeente je plan aan de regels voor de fysieke leefomgeving. De bouwtechnische toets ligt niet altijd bij de gemeente: onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen doet een private kwaliteitsborger dat voor een deel van de bouwwerken. Wij toetsen je plan vooraf en kunnen de omgevingsvergunning aanvragen voor je verzorgen.
Asbest en verrassingen in oudere panden
Een bedrijfspand renoveren dat dertig jaar in gebruik is, betekent bijna altijd werken met onvolledige informatie. In panden van vóór 1994 kan asbesthoudend materiaal zitten. Wat er dan moet gebeuren hangt af van de toepassing: een deel mag alleen door een gecertificeerd bedrijf worden verwijderd.
Wij laten dat bij oudere panden vooraf onderzoeken.
Wat oudere panden nog meer verbergen
Asbest is niet de enige verrassing. Een vloer die minder aankan dan de tekening suggereert of een meterkast die de nieuwe installaties niet trekt: oudere panden zijn zelden gebouwd zoals ze op papier staan.
Daarom begint onze begeleiding met opnemen en onderzoeken, niet met tekenen. Wat je vooraf weet staat in het bestek; wat je niet weet komt als meerwerk terug.
In ons e-book staan de valkuilen bij het (ver)bouwen van je bedrijfspand op een rij, met wat je er vooraf aan kunt doen.
Zo begeleidt BBAN je bedrijfsverbouwing
Elk pand is anders, maar de aanpak is vast. Een professionele verbouwing valt of staat bij wat er vóór de eerste offerte is vastgelegd. Die vaste werkwijze noemen wij de BBAN Methode; zo ziet bouwbegeleiding zakelijk er in de praktijk uit.
Kennismaking
Een vrijblijvend kennismakingsgesprek over je bedrijfspand. We luisteren naar wat je bedrijfsvoering nodig heeft en kijken of wij de juiste partij voor je zijn.
Plan en bestek
We brengen je pand in kaart en stellen samen een plan van aanpak en bouwbestek op, inclusief de fasering die je bedrijfsvoering vraagt.
Aannemers selecteren
Uit ons netwerk selecteren we aannemers die bij dit type pand passen. Wij vergelijken de offertes op één grondslag en adviseren onafhankelijk via aannemersselectie.
Uitvoering
Tijdens de bouw bewaken we kwaliteit, planning en kosten, en zorgen we dat de afgesproken fasering wordt aangehouden zodat je bedrijf kan blijven doordraaien.
Oplevering en nazorg
Bij de oplevering lopen we het werk na en leggen we de opleverpunten vast. Daarna blijven we beschikbaar tijdens de nazorgfase.
De vergunningsaanvraag loopt in dit traject mee en is, net als de opleveringscontrole, ook los af te nemen. De fases hierboven horen wel bij elkaar: hun waarde zit erin dat dezelfde persoon het bestek schrijft en later controleert of het is uitgevoerd.
Je weet nu welke stappen wij zetten en in welke volgorde. Wat dat voor jouw pand betekent, hangt af van de staat van het gebouw en van wat je bedrijfsvoering tijdens de bouw nodig heeft. Dat nemen we in een eerste gesprek met je door, zonder dat je ergens aan vastzit.
Wat kost het verbouwen van een bedrijfspand?
Een bedrag noemen zou je niet helpen. Wil je een kantoor verbouwen, dan valt de rekensom anders uit dan bij een bedrijfshal, en binnen één pand scheelt het veel of de installaties meegaan of vervangen worden.
Fiscaal maakt het verschil of een uitgave als onderhoud telt of als investering die je afschrijft, en voor een deel van de verduurzamingsmaatregelen bestaan fiscale regelingen. Leg dat vooraf voor aan je accountant.
Wil je weten wat bouwbegeleiding kost? Je betaalt bij ons een deel bij de start van het project en een deel bij afronding van elk afgerond onderdeel.
Wat de kosten bepaalt
- De staat van casco, dak, gevel en fundering. Hier zitten de verrassingen, en dus de post onvoorzien.
- De installaties. Verwarming, koeling, ventilatie, elektra en data zijn in een zakelijk pand vaak een groter deel van de begroting dan het bouwkundige werk.
- De fasering. Doorwerken, avondwerk en weekendwerk kosten geld. Vaak zijn ze dat waard, maar reken ze mee.
- Je eigen eisen. Wij maken zichtbaar wat elke keuze kost, zodat je erop kunt sturen.
- De inkoop. Offertes die op één grondslag zijn aangevraagd, zijn vergelijkbaar. Offertes op basis van een schetsje niet.
Waarom een onafhankelijke bouwadviseur het verschil maakt
Zoek op het verbouwen van een bedrijfspand en je vindt vooral aannemers, afbouwers en inrichters: partijen die de verbouwing zelf uitvoeren. Dat is geen verwijt, het is hun vak. Opvallender is wie er niet tussen staat: in de hele top 12 staat geen enkele onafhankelijke bouwadviseur met een dienstpagina. Wie zich oriënteert, krijgt zijn advies dus van partijen die aan de uitvoering ervan verdienen.
BBAN voert niets uit. Wij leveren geen materiaal en hebben geen onderaannemers die werk nodig hebben. Onze enige opdrachtgever ben jij. Dat merk je het duidelijkst op de momenten waarop het spannend wordt: bij het beoordelen van een meerwerkvoorstel, bij een discussie over kwaliteit, en bij de oplevering.
Die onafhankelijkheid is ook de reden dat BBAN als deskundige wordt ingeschakeld in juridische kwesties. Margret Kruithof, die BBAN inschakelt voor onder meer bindend advies, schrijft daarover:
De absolute meerwaarde is hierbij dat BBAN echt onafhankelijk is. De deskundigen schrijven niet mee met de wens van de opdrachtgever, maar stellen kritische vragen en laten zich niet door partijen beïnvloeden.Margret Kruithof, juridische bijstand
Een partij die dat bij een geschil doet, doet dat ook bij je verbouwing.
BBAN begeleidt bouwprojecten sinds 2000, inmiddels meer dan 1.375, van een interne kantoorrenovatie tot de uitbreiding van een kantoorpand. Je project wordt begeleid door een bouwadviseur met praktijkervaring op de bouwplaats.
Op de hub over onze bouwbegeleiding staan de andere projecttypen die wij begeleiden. Voor een winkelruimte is winkelpand verbouwen de aangewezen pagina, en over hybride werken schreven we een blog over de toekomst van kantoorruimtes.
Bedrijfsverbouwingen die wij begeleidden
Van een interne kantoorrenovatie tot de uitbreiding van een praktijk: hieronder zakelijke verbouwingen die BBAN van begin tot eind heeft begeleid.
- Zakelijk
- Zakelijk
- Zakelijk
Wat onze klanten zeggen
Opdrachtgevers laten hun ervaring achter op Google. De beoordeling en het aantal hieronder komen rechtstreeks uit dat profiel en lopen dus altijd mee.
Veelgestelde vragen over het verbouwen van een bedrijfspand
Huur je het pand, dan heb je voor bouwkundige wijzigingen doorgaans schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig; je huurovereenkomst is daarin leidend. Regel dat vóór de aanbesteding, en leg tegelijk vast wat er aan het einde van de huur met je investering gebeurt.
Meestal wel, maar dan moet de fasering vastliggen vóór de aanbesteding. We bepalen welke ruimtes wanneer uit bedrijf gaan, welk werk buiten kantoortijd gebeurt en hoe stof, geluid en bouwverkeer gescheiden blijven van je medewerkers. Die eisen komen in het bestek, zodat alle aannemers erop prijzen.
Dat hangt af van wat je wijzigt. Inpandig schuiven met scheidingswanden kan vaak vergunningvrij, terwijl ingrepen in de draagconstructie, wijzigingen aan gevel of dak en een functiewijziging doorgaans wel een vergunning of melding vragen. Ook het omgevingsplan speelt mee.
Dat verschilt te veel per pand om er een bedrag op te plakken. De prijs wordt bepaald door de staat van het casco, door de mate waarin de installaties worden vervangen, door de fasering die je bedrijfsvoering vraagt en door de vraag of je tijdens de verbouwing doorwerkt.
Een aannemer voert het werk uit en verdient aan de uitvoering. Een bouwadviseur voert niets uit en staat aan jouw kant: eisen vastleggen, bestek schrijven, offertes op één grondslag aanvragen, het werk controleren en pas aftekenen als het klopt.
Dat hangt af van de omvang, van een eventuele vergunningsprocedure en van de levertijden van materialen en installaties. De doorlooptijd die je zelf beïnvloedt zit aan de voorkant: hoe eerder het bestek vastligt, hoe minder tijd er tijdens de uitvoering weglekt aan keuzes die nog open staan.
Bij panden van vóór 1994 laten we vooraf onderzoeken of er asbesthoudend materiaal aanwezig is. Wordt er toch iets aangetroffen, dan hangt het van de toepassing af wat er moet gebeuren; een deel mag alleen door een gecertificeerd bedrijf worden verwijderd.
Voor kantoorgebouwen geldt sinds 2023 een verplichting van minimaal energielabel C, met uitzonderingen die harde drempels kennen. Laat toetsen wat voor je pand geldt. Verbouw je toch al, dan is dat het gunstigste moment om isolatie, glas, verlichting en installaties mee te nemen.
Klaar om je bedrijfspand te verbouwen?
Een verbouwing begint met een goed gesprek over wat je pand straks moet kunnen. In een vrijblijvend adviesgesprek kijken we mee naar je plan en je planning, en zeggen we eerlijk of en hoe wij van waarde zijn. Daar zit je nergens aan vast.
Je verbouwing hoeft geen zorg te zijn. BBAN maakt (ver)bouwen leuk.
