Herbestemming: een nieuwe functie in een monumentaal pand
Een monument is een prachtig visitekaartje voor je organisatie, maar het vraagt in onderhoud en renovatie een totaal andere benadering dan een modern kantoorpand. Bij een herbestemming komt daar een tweede vraag bij: past de functie die je voor ogen hebt in dit gebouw, en houd je het pand daarna betaalbaar in stand?
BBAN begeleidt zulke trajecten van concept tot nazorg. Je hebt één bouwadviseur als aanspreekpunt, en die zit aan jouw kant van de tafel: wij bouwen niet, ontwerpen niet en verkopen geen materiaal.
Wat is herbestemming, en wat kan er in een monument?
Herbestemming is een gebouw een functie geven die het oorspronkelijk niet had, zodat het weer gebruikt wordt. Dat is bij monumentale panden geen luxevraag maar een instandhoudingsvraag: een pand zonder gebruiker levert niets op en gaat ondertussen wel achteruit.
Wat er kan, bepaalt het gebouw grotendeels zelf. Een kerk herbestemmen tot horeca, congreslocatie of bibliotheek gebeurt regelmatig, omdat de hoogte en de open ruimte daar juist een voordeel zijn. Een fabriek of loods leent zich voor bedrijfsruimte of een bedrijfsverzamelgebouw. Een schoolgebouw wordt eenvoudiger kantoor, een boerderij eerder een vergader- of zorglocatie.
Waar je bij een herbestemming mee te maken krijgt
Zes onderwerpen komen in vrijwel elk herbestemmingstraject terug.
Of de nieuwe functie uitkan, blijkt uit de verhouding tussen opbrengst, investering en exploitatie.
Voor monumenten bestaan eigen financieringen en regelingen, met eigen voorwaarden en een eigen volgorde.
Je vraagt bij een herbestemming twee dingen tegelijk: mag de functie hier, en mag het pand daarvoor wijzigen.
Zodra er publiek of personeel komt, gelden de eisen die bij die functie horen, in een gebouw dat er niet op gebouwd is.
Een onderhoudsplan dat meerdere jaren vooruit kijkt, is goedkoper dan herstel achteraf.
Bij een pand dat draait, is energie een exploitatiepost die je jaren achter elkaar betaalt.
Is jouw herbestemming haalbaar?
Dit is de vraag waar het bij een zakelijk monument op vastloopt of doorgaat, en hij komt vóór het ontwerp. Drie grootheden bepalen het antwoord: wat het pand in de nieuwe functie opbrengt, wat het kost om het zover te krijgen, en wat het daarna jaarlijks kost om open te houden.
Let daarbij op twee dingen die in een gewone berekening niet zichtbaar zijn. Het eerste is dat bruto oppervlak geen verhuurbaar oppervlak is: dikke muren, trappenhuizen, vides en ruimtes die je niet mag indelen koop je wel, maar verhuur je niet. Het tweede is de periode tussen aankoop en ingebruikname. Onderzoek, ontwerp en vergunning gaan bij een monument vóór de eerste steiger uit, en in die maanden lopen je lasten door zonder dat er inkomsten tegenover staan.
Reken deze drie door voordat er iemand gaat tekenen.
Bij een herbestemming scheelt één gesprek vooraf vaak een hele ontwerpronde, omdat je dan al weet welke functie het gebouw aankan en welke je beter kunt laten varen. Wij denken vrijblijvend met je mee, ook als er nog niets op papier staat.
Financiering en subsidie bij een herbestemming
Naast je eigen middelen en een gewone zakelijke financiering bestaan er routes die specifiek voor monumenten zijn bedoeld. Het Nationaal Restauratiefonds financiert ook zakelijke eigenaren, het Rijk kent een subsidieregeling die gericht is op het haalbaar maken van een herbestemming, en veel provincies en gemeenten hebben daarnaast eigen regelingen.
De volgorde telt hier zwaarder dan bij een gewone verbouwing. Zoek uit wat er voor jouw pand openstaat vóórdat je opdracht geeft, want een regeling die je achteraf ontdekt is meestal niet meer aan te vragen.
Vergunning bij een functiewijziging
Bij een herbestemming vraag je in de kern twee dingen tegelijk. Ten eerste of de functie die je wilt op deze plek is toegestaan. Dat staat in het omgevingsplan van de gemeente, en past jouw functie daar niet in, dan is er een aparte procedure voor nodig. Ten tweede of je het monument voor die functie mag aanpassen, want elke ingreep in een beschermd onderdeel wordt apart beoordeeld.
Die twee sporen komen bij de gemeente samen, en bij ingrijpende plannen aan een rijksmonument adviseert de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed mee.
Begin daarom met een vooroverleg en niet met een aanvraag. Bij een herbestemming heeft de gemeente vaak zelf ook belang bij een gebouw dat weer in gebruik komt.
Brandveiligheid en toegankelijkheid bij een publieksfunctie
Zodra er publiek of personeel in je monument komt, gelden de bouwtechnische eisen die bij die functie horen. Denk aan vluchtroutes, aan het compartimenteren van ruimtes, aan een ontruimingsinstallatie, en aan toegankelijkheid die verder gaat dan de voordeur: ook de verdiepingen en het sanitair tellen mee.
Een tweede vluchttrap in een monumentale hal, brandwerende afwerking over historisch stucwerk, een lift in een pand zonder schacht: dat zijn geen details maar ontwerpvragen.
Er is vaak meer mogelijk dan de standaardoplossing suggereert, omdat je een eis ook op een andere manier mag invullen zolang je aantoont dat het resultaat gelijkwaardig is.
Instandhouding: de meerjarenplanning en de SIM
Wat een monument duur maakt, is zelden het grote werk. Het is het uitgestelde werk: een goot die te lang meegaat, kost meer aan houtherstel dan hij ooit aan onderhoud had gekost. Het instrument daarvoor is de cyclus die je vastlegt: inspecteren, plannen, uitvoeren, opnieuw inspecteren.
Voor rijksmonumenten zonder woonfunctie bestaat daar een eigen regeling voor, de SIM oftewel de subsidieregeling instandhouding monumenten. Die is gericht op regulier onderhoud aan het beschermde deel van het pand, op basis van een instandhoudingsplan dat meerdere jaren vooruit kijkt. Woont er iemand in het pand, dan val je onder een andere regeling; wat dan geldt staat op onze pagina over een rijksmonument verbouwen.
Leg de cyclus vast bij de oplevering, als je toch al weet wat er zit en wat er is gedaan. Elk gebouw in gebruik vraagt jaarlijks onderhoud. Monument of niet: het verschil zit in wat je mag toepassen, wie er meekijkt, en of het op je begroting staat of je overvalt.
Verduurzamen van een monumentaal pand dat in gebruik is
Bij een zakelijk monument is verduurzamen vooral een exploitatievraag.
Voor rijksmonumenten geldt de labelverplichting voor kantoren niet. Laat per pand nakijken wat voor jouw pand en jouw monumentcategorie geldt. Waar die verplichting niet geldt, ontbreekt ook de wettelijke ondergrens die de afweging voor je maakt, dus maak je hem zelf.
Begin bij de installaties en bij het gebruik, want daar zit bij een groot pand met een nieuwe functie meestal de grootste winst: verwarming en ventilatie afgestemd op de uren waarop het gebouw echt vol is. Meten komt vóór maatregelen, anders investeer je in het deel van het gebouw dat het probleem niet is.
De special Monument Management gaat over het beheer van een monumentaal pand op de lange termijn: wat je vastlegt, wat je periodiek laat nakijken, en wat dat betekent voor je begroting.
Zo begeleidt BBAN je herbestemming
De BBAN Methode is onze vaste volgorde, en bij een herbestemming begint die eerder dan bij een gewone verbouwing: pas als het plan uitkan, gaat er iemand tekenen.
Verkenning en haalbaarheid
We nemen het pand op en rekenen door of de nieuwe functie hier uitkan. Dat leggen we vast in het plan van aanpak.
Programma van eisen
Wat de nieuwe gebruiker nodig heeft, vertalen we naar eisen aan het gebouw: ruimtes, installaties, veiligheid en toegankelijkheid.
Ontwerp, bestek en vergunning
In het bouwbestek staat per onderdeel wat er gebeurt en met welk materiaal, zodat offertes vergelijkbaar worden. Diezelfde stukken gaan mee in de vergunningsaanvraag.
Aannemersselectie
Wij vragen offertes aan bij partijen die dit type werk vaker hebben gedaan en maken ze onderling vergelijkbaar, zodat een prijsverschil ook echt een prijsverschil is. Zie aannemersselectie.
Uitvoering
Wij voeren het overleg met de aannemer, houden planning en budget bij en toetsen meerwerk voordat jij ergens voor tekent.
Oplevering en meerjarenplanning
Bij de oplevering leggen we vast wat er nog openstaat, en daarna het onderhoud voor de komende jaren. Tijdens de nazorg blijven we beschikbaar.
Twee onderdelen zijn los te boeken: de vergunningsaanvraag en de opleveringscontrole. De overige fases werken alleen als geheel, omdat de winst juist zit in één persoon die het hele traject kent.
Wie doet wat bij een herbestemming
Aan een herbestemming zitten meer partijen dan aan een gewone verbouwing.
- De architect ontwerpt de nieuwe functie binnen het bestaande casco.
- De constructeur rekent na wat het gebouw aankan bij de belasting die de nieuwe functie meebrengt.
- De erfgoedadviseur en de gemeente beoordelen wat je ingreep doet met de monumentale waarde.
- De aannemer voert uit, en bij dit werk is dat een partij die de vakmensen ervoor in huis heeft.
Geen van deze partijen is verantwoordelijk voor het geheel, en dat is precies waar een herbestemming spaak loopt. Dat gat vult de bouwadviseur van BBAN.
Wat onze werkwijze voor jouw gebouw betekent, hangt af van de staat van het pand en van de functie die je erin wilt. Dat lopen we in een eerste gesprek samen langs, en daarna beslis jij.
Wat kost een herbestemming?
Er bestaat geen prijs per vierkante meter die hier iets zegt. Wat de kosten bepaalt, is wel steeds hetzelfde.
Wat onze eigen begeleiding kost, staat op de pagina over wat bouwbegeleiding kost. Betalen doe je in delen: bij de start van het project en bij afronding van elk afgerond onderdeel.
Wat de kosten bepaalt
- De nieuwe functie zelf. Installaties, sanitair, brandveiligheid en toegankelijkheid zijn bij een herbestemming vaak een grotere post dan het herstel van het gebouw.
- De staat van het casco. Een pand dat jaren zonder gebruiker stond, begint bij wind- en waterdicht.
- Hoeveel je het monument raakt. Hoe meer beschermde onderdelen je aantast, hoe zwaarder de onderbouwing en hoe specialistischer het werk.
Waarom een onafhankelijke bouwadviseur het verschil maakt
Bij een herbestemming is bijna iedereen aan tafel ook belanghebbende. De ontwikkelaar wil het pand ontwikkelen, de aannemer wil het bouwen, de architect wil zijn ontwerp gerealiseerd zien. Daar is niets mis mee, maar het betekent wel dat je advies krijgt van mensen die aan de uitkomst verdienen.
BBAN bouwt niet en ontwikkelt niet. Onze enige opdrachtgever ben jij, en dat merk je vooral op de momenten waarop er geld of kwaliteit op het spel staat.
Het is ook de reden dat juristen BBAN inschakelen als onafhankelijk deskundige. Margret Kruithof, die BBAN voor onder meer bindend advies inschakelt, schrijft:
De absolute meerwaarde is hierbij dat BBAN echt onafhankelijk is. De deskundigen schrijven niet mee met de wens van de opdrachtgever, maar stellen kritische vragen en laten zich niet door partijen beïnvloeden.Margret Kruithof, juridische bijstand
Sinds 2000 heeft BBAN meer dan 1.375 bouwprojecten begeleid, van kleine ingrepen tot monumentale panden met een nieuwe functie.
Wat wij verder begeleiden, staat op de hub over bouwbegeleiding. Blijft de functie gelijk en gaat het puur om herstel van wat er is verdwenen of beschadigd, dan is dat geen herbestemming maar restauratie van een monument.
Monumentale panden die wij begeleidden
Hieronder projecten aan monumentale panden die BBAN van begin tot eind heeft begeleid.
- Zakelijk
- Particulier
Wat onze klanten zeggen
Opdrachtgevers laten hun ervaring achter op Google. De beoordeling en het aantal hieronder komen rechtstreeks uit dat profiel en lopen dus altijd mee.
Veelgestelde vragen over herbestemming
Herbestemming is een gebouw een functie geven die het oorspronkelijk niet had, zodat het weer in gebruik komt. Bij monumenten is dat vaak de enige manier om een pand in stand te houden: zonder gebruiker levert het niets op en gaat het wel achteruit. Welke functie past, hangt af van wat het gebouw aankan.
Ja. Een kerk herbestemmen tot horeca, congreslocatie of bibliotheek gebeurt regelmatig, omdat de hoogte en de open ruimte daar een voordeel zijn. Wat het complex maakt, is niet de ruimte zelf maar alles wat de nieuwe functie meebrengt: vluchtroutes, sanitair, verwarming en akoestiek in een gebouw dat daar niet op is ontworpen.
Door drie dingen naast elkaar te leggen: wat het pand in de nieuwe functie opbrengt, wat het kost om het zover te krijgen, en wat het jaarlijks kost om open te houden. Reken daarbij met verhuurbaar oppervlak in plaats van bruto oppervlak, en houd rekening met de periode waarin je wel lasten hebt en nog geen inkomsten.
Meestal wel, en vaak op twee punten tegelijk. De gemeente toetst of de nieuwe functie op deze plek is toegestaan volgens het omgevingsplan, en daarnaast wordt beoordeeld of je het monument daarvoor mag aanpassen. Bij ingrijpende plannen aan een rijksmonument adviseert de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed mee. Laat je plan vooraf toetsen.
Voor rijksmonumenten zonder woonfunctie bestaat de SIM, de subsidieregeling instandhouding monumenten. Die is gericht op regulier onderhoud aan het beschermde deel van het pand, op basis van een instandhoudingsplan dat meerdere jaren vooruit kijkt. Woont er iemand in het pand, dan geldt een andere regeling. Laat per pand nakijken wat er openstaat.
Door het te plannen in plaats van erop te reageren. Uitgesteld onderhoud is de duurste vorm van onderhoud: een goot die te lang meegaat, kost meer aan houtherstel dan hij aan onderhoud had gekost. Leg een cyclus vast van inspecteren, plannen, uitvoeren en opnieuw inspecteren, en zet die als vaste post op je begroting.
Klaar om je monument een nieuwe functie te geven?
Een monument dat leegstaat of half wordt gebruikt, kost geld zolang er niets gebeurt. In een vrijblijvend adviesgesprek kijken we samen naar het pand, horen we wat je ermee wilt en zeggen we eerlijk of en hoe wij van waarde zijn. Daarna zit je nergens aan vast.
Een monument hoeft geen zorg te zijn. BBAN maakt (ver)bouwen leuk.
