Bouwbegeleiding bij verbouwen: jij hoeft niet de spin in het web te zijn
Bij een verbouwing werk je in een bestaand huis, met bestaande muren, leidingen en een fundering die je niet hebt gekozen. Dat maakt het traject minder voorspelbaar dan nieuwbouw en vraagt onderweg meer beslissingen van je, meestal op momenten dat je aan het werk bent.
BBAN neemt die coördinatie van je over. Je hebt één bouwadviseur als aanspreekpunt, van het eerste plan tot na de oplevering, en die zit aan jouw kant van de tafel. Wij verbouwen niet, ontwerpen niet en leveren geen materiaal, dus wij hebben geen belang bij een dikkere offerte of bij meerwerk.
Zelf coördineren of laten begeleiden?
Deze vraag stellen bijna alle partijen die over verbouwen schrijven, en bijna allemaal hebben ze belang bij het antwoord. Wij hebben dat ook, dus hier staat eerst wanneer je het prima zelf kunt.
Zelf coördineren werkt goed bij een overzichtelijke ingreep met één aannemer, waarbij het ontwerp vastligt, er niets aan de constructie verandert en je overdag bereikbaar bent. Dan ben je vooral iemand die vragen beantwoordt, en dat kost je tijd maar geen slapeloze nachten.
Het kantelt zodra er meerdere partijen tegelijk in huis zijn, of zodra er iets verandert aan de constructie, het dak of de indeling.
Weet je niet in welke van de twee categorieën jouw plan valt, dan is dat zelf een vraag die je kunt stellen. Met de Verbouw Quick Scan kijken we naar je plan, je budget en je woning, en zeggen we wat er in deze vorm haalbaar is.
Leg je plan één keer voor aan iemand die niet gaat bouwen. Wij zeggen eerlijk of begeleiding bij jouw verbouwing iets oplevert, ook als het antwoord is dat je prima zelf uit de voeten kunt.
Waar je bij een verbouwing mee te maken krijgt
Zes onderwerpen komen bij vrijwel elke particuliere verbouwing terug, en ze bepalen samen of je binnen budget en planning blijft.
Wat er eerst moet, bepaalt of je later niets hoeft open te breken wat net dicht zat.
Budget, planning en vergunning lopen vast op dezelfde vijf punten, en die zijn vooraf bekend.
Wat je vooraf vastlegt over wijzigingen, bepaalt of je er later over onderhandelt of over discussieert.
Inpandig schuiven kan vaak zonder vergunning; constructie, dak en gevel doorgaans niet.
Een muur eruit is zelden een sloopklus en bijna altijd een rekensom van een constructeur.
Blijven wonen kan vaak, mits de fasering in het bestek staat en niet op de bouwplaats wordt bedacht.
De volgorde van een verbouwing
De volgorde van het werk is het goedkoopste stuk planning dat er is, want hij kost niets en voorkomt het duurste dat er bestaat: iets openbreken dat net af was.
Het principe is dat je van buiten naar binnen werkt en van ruw naar fijn. Eerst maak je het huis waterdicht en constructief in orde, want daar hangt de rest van af. Daarna liggen de leidingen en de isolatie erin, want die verdwijnen achter wanden en vloeren. Pas als dat vaststaat begint de afbouw, en het schilderwerk is het sluitstuk.
De consequentie zit aan de voorkant: keuzes die pas laat leuk worden, moeten vroeg vastliggen. Waar je stopcontacten komen, hoe breed je douche wordt en of er ooit een tweede badkamer bij moet: dat zijn vragen die tijdens de ruwbouw beantwoord moeten zijn en niet bij de oplevering.
Waar het meestal misgaat
Verbouwingen lopen zelden vast op iets unieks. Vijf oorzaken komen steeds terug, en ze zijn allemaal vooraf te zien.
De meest voorkomende is een budget zonder ruimte. Een begroting die precies uitkomt, is een begroting die gaat knellen, want in een bestaand huis zit altijd iets wat je niet kon zien. De tweede is uitbreidende scope: één wens erbij verandert het hele werk. Arthur en Angelica beschrijven dat zelf treffend: “Omdat we ook een wens voor dakkapellen hadden besloten we het gehele dak te vernieuwen.”
Daarnaast: een planning zonder marge, waarin één levertijd de rest omgooit. Een vergunning die te laat wordt aangevraagd, waardoor het werk stilligt terwijl de aannemer al ingepland staat. En overlast voor de buren, die geen contract met je hebben maar wel jaren naast je blijven wonen, en die je met één brief vooraf grotendeels voor bent.
Meerwerk en minderwerk
Meerwerk is niet het probleem. Het probleem is meerwerk waarover je pas op de eindafrekening hoort, want dan is het geen keuze meer geweest.
In de aannemingsovereenkomst hoort daarom te staan hoe een wijziging loopt: schriftelijk opgegeven vóór de uitvoering, met een prijs en met het gevolg voor de planning erbij, en pas uitgevoerd nadat jij akkoord hebt gegeven. Een mondelinge afspraak op de bouwplaats is geen afspraak, hoe aardig het gesprek ook was.
Minderwerk krijgt veel minder aandacht en is de kant waar je geld kunt terugverdienen. Schrap je iets uit het werk, dan hoort daar een verrekening tegenover te staan. Reken er wel op dat die zelden één op één is: in een aanneemsom zitten ook voorbereiding en algemene kosten die blijven staan. Spreek daarom vooraf af hoe minderwerk wordt berekend, en niet pas op het moment dat je iets wilt schrappen.
Wij toetsen elk voorstel voordat jij tekent, en houden bij wat er in de loop van het werk aan de opdracht is veranderd.
Vergunning of vergunningvrij
Of je een omgevingsvergunning nodig hebt, hangt af van wat je precies wijzigt en waar je woning staat. Inpandig schuiven met niet-dragende wanden kan vaak zonder vergunning. Zodra je aan de draagconstructie komt, of aan het aanzicht van het dak of de gevel, is er doorgaans wel een vergunning of een melding nodig.
Sinds de Omgevingswet loopt de aanvraag via het Omgevingsloket en toetst de gemeente je plan aan de regels voor de fysieke leefomgeving, waaronder het omgevingsplan. Wat daar voor jouw adres in staat, verschilt per gemeente, en bij een beschermd stadsgezicht of een monument gelden eigen regels. Laat het per situatie toetsen en ga niet af op wat bij iemand anders mocht.
Wij toetsen je plan voordat het uitgewerkt wordt, en kunnen de omgevingsvergunning aanvragen voor je verzorgen. Dat is een van de twee onderdelen die je bij ons ook los kunt afnemen.
Constructieve ingrepen
“Die muur eruit” is de meest onderschatte zin in een verbouwplan. Of een muur draagt, zie je er zelden aan af, en bij een bestaande woning is de tekening waarop het zou moeten staan er vaak niet meer of niet meer actueel.
Gaat er iets uit de draagconstructie, dan hoort daar een berekening van een constructeur bij, en doorgaans een tekening waarop staat hoe de belasting wordt opgevangen. Die stukken zijn er niet alleen voor de gemeente. Ze bepalen ook wat de aannemer inkoopt en hoe hij het werk moet stempelen en uitvoeren, en ze zijn later het bewijs dat het goed is gedaan.
Aansprakelijkheid volgt de stukken. Als opdrachtgever ben jij degene die de constructeur en de aannemer opdracht geeft, en de vraag wie verantwoordelijk is voor een scheur in het stucwerk is achteraf zelden eenduidig te beantwoorden als niemand vooraf iets heeft vastgelegd. Daarom laten wij bij dit soort ingrepen altijd eerst rekenen en pas daarna slopen.
Wonen tijdens de verbouwing
Blijven wonen tijdens de verbouwing kan vaker dan mensen denken, en het is zelden gratis. Het maakt het werk langer, omdat er per dag opgeruimd en afgeschermd moet worden, en het maakt het zwaarder, omdat je zelf in de bouwplaats woont.
De vraag die telt is niet of je kunt blijven, maar wat je precies mist en hoe lang. Een woning zonder keuken is te doen; een woning zonder werkende badkamer, zonder verwarming of met kinderen in een stoflaag meestal niet. Reken uit wat een paar weken elders kost, en leg dat naast wat het werk duurder maakt als er telkens omheen gewerkt moet worden.
Wat je ook kiest, het hoort in het bestek te staan en niet in een gesprek achteraf: welke ruimtes wanneer uit gebruik gaan, waar de stofwanden komen, en hoe de aanvoer van materiaal loopt. Een aannemer die pas op de eerste werkdag hoort dat er iemand woont, rekent dat door.
Zo begeleidt BBAN je verbouwing
Wat professionele bouwbegeleiding bij verbouwen onderscheidt van zelf regelen, is dat er één iemand is die het hele traject vasthoudt. Dat is de BBAN Methode: een vaste volgorde, met dezelfde bouwadviseur van begin tot eind.
Kennismaking
Een vrijblijvend kennismakingsgesprek over je verbouwing. We luisteren naar wat je wilt en kijken of wij de juiste partij voor je zijn.
Plan en bestek
We brengen je woning in kaart en stellen samen een plan van aanpak en bouwbestek op. Dat is de basis voor offertes en uitvoering.
Aannemers selecteren
Uit ons netwerk selecteren we aannemers die bij dit type woning en dit type werk passen. Wij vergelijken de offertes op één grondslag en adviseren onafhankelijk via aannemersselectie.
Uitvoering
Tijdens de bouw bewaken we kwaliteit, planning en kosten. We zijn aanwezig bij de bouwvergaderingen en jij krijgt na elk overleg de terugkoppeling.
Oplevering en nazorg
Bij de oplevering lopen we de woning na en leggen we vast wat er nog openstaat. Daarna blijven we bereikbaar tijdens de nazorg.
Losse onderdelen zijn er twee: de vergunningsaanvraag en de opleveringscontrole. De overige fases nemen we als geheel, omdat de winst juist in de overdracht ertussen zit: wat vooraf is vastgelegd, wordt op de bouwplaats door dezelfde persoon nagelopen.
Waar wij instappen hangt af van hoe ver je bent: bij een schets, bij een offerte die je hebt liggen, of bij een aannemer die volgende maand kan beginnen. Dat lopen we in een eerste gesprek langs, en daarna beslis jij.
Wat kost bouwbegeleiding bij een verbouwing?
Wat bouwbegeleiding bij verbouwen kost, hangt af van het traject en niet van de vierkante meters.
Wat onze begeleiding kost, staat op de pagina over wat bouwbegeleiding kost. Betalen doe je in delen: bij de start van het project en bij afronding van elk afgerond onderdeel.
Zoek je de bouwkosten zelf, dus wat het werk aan je woning kost, kijk dan op onze pagina over wat een verbouwing kost.
Drie dingen die de prijs bepalen
- ▪Hoeveel van het traject je uitbesteedt. Alleen de vergunningsaanvraag is iets anders dan begeleiding van eerste schets tot nazorg.
- ▪Hoe complex het werk is. Een ingreep in de constructie, een monument of een woning waarin gewoond blijft worden, vraagt meer voorbereiding en meer momenten op de bouwplaats.
- ▪Hoe lang de uitvoering duurt. Toezicht en bouwvergaderingen lopen mee met de bouwtijd.
Waarom een onafhankelijke bouwadviseur het verschil maakt
Zoek je op verbouwen, dan kom je uit bij woonmedia, fora, een offertemarktplaats en vooral bij bedrijven die de verbouwing zelf uitvoeren. Daar is niets mis mee, en het betekent wel dat vrijwel al het advies dat je onderweg krijgt, komt van iemand die aan de uitkomst verdient. Een onafhankelijke bouwadviseur komt in die hele lijst niet voor.
BBAN verbouwt niet, ontwerpt niet en levert geen materiaal. Er zijn geen onderaannemers die werk nodig hebben en er is geen leverancier met wie wij iets af te rekenen hebben. Onze enige opdrachtgever ben jij, en dat merk je op de momenten waarop er geld of kwaliteit op het spel staat: bij een offerte, bij een meerwerkbon en bij de oplevering.
Sinds 2000 heeft BBAN meer dan 1.375 bouwprojecten begeleid, van een badkamer tot een complete renovatie, en particuliere verbouwingen zijn daar een groot deel van. Je project wordt begeleid door een bouwadviseur met praktijkervaring op de bouwplaats. Wat wij verder begeleiden, staat op de hub over bouwbegeleiding; wil je eerst breder lezen over huis verbouwen, dan kan dat ook.
De absolute meerwaarde is hierbij dat BBAN echt onafhankelijk is. De deskundigen schrijven niet mee met de wens van de opdrachtgever, maar stellen kritische vragen en laten zich niet door partijen beïnvloeden.Margret Kruithof, juridische bijstand
Particuliere verbouwingen die wij begeleidden
Van een dak dat helemaal vernieuwd moest worden tot een woning die van binnen opnieuw is ingedeeld: hieronder verbouwingen die BBAN van begin tot eind heeft begeleid.
- Particulier
Wat onze klanten zeggen
Veelgestelde vragen over bouwbegeleiding bij verbouwen
Begeleiding van je verbouwing door één vast aanspreekpunt dat uitsluitend voor jou werkt. In de praktijk gaat het om het Pakket van Eisen, het bestek, de vergunningsaanvraag, de aannemersselectie, het toezicht tijdens de uitvoering en de controle bij de oplevering. Wij voeren zelf niets uit en leveren geen materiaal.
Vaak wel. Bij een overzichtelijke ingreep met één aannemer, een vastliggend ontwerp en geen wijziging aan de constructie kom je een heel eind, mits je overdag bereikbaar bent. Het kantelt als er meerdere partijen tegelijk in huis zijn of als er iets aan de constructie, het dak of de indeling verandert.
Dat hangt af van hoeveel van het traject je uitbesteedt, hoe complex het werk is en hoe lang de uitvoering duurt, dus er is geen vast bedrag dat daar recht aan doet. Wat de prijs bepaalt en hoe de betaling loopt, staat op onze pagina over bouwbegeleiding en tarieven.
Ja. BBAN werkt door heel Nederland en heeft daarvoor een landelijk netwerk van bouwadviseurs en partners. Waar je woont bepaalt dus niet of wij je verbouwing kunnen begeleiden.
Dat hangt af van wat je wijzigt en waar je woning staat. Inpandig schuiven met niet-dragende wanden kan vaak zonder vergunning; ingrepen in de draagconstructie en wijzigingen aan dak of gevel vragen doorgaans wel een vergunning of melding. Het omgevingsplan van je gemeente is daarin leidend, en bij een monument of beschermd stadsgezicht gelden eigen regels.
Volledig voorkomen lukt zelden, want in een bestaand huis zit altijd iets wat je vooraf niet zag. Wat je wel kunt regelen, is dat elke wijziging schriftelijk wordt opgegeven vóór de uitvoering, met prijs en planningsgevolg erbij, en dat er pas gewerkt wordt na jouw akkoord. Leg tegelijk vast hoe minderwerk wordt verrekend.
Vaak wel, en het bepaalt de fasering van het hele werk. Leg vooraf vast welke ruimtes wanneer uit gebruik gaan, waar de stofwanden komen en hoe materiaal wordt aangevoerd, en zet dat in het bestek zodat alle aannemers erop prijzen. Weeg daarnaast eerlijk af wat een aantal weken elders kost tegen wat het werk duurder en langer maakt.
Klaar om je verbouwing te laten begeleiden?
Het beste moment om iemand mee te laten kijken is voordat je tekent. In een vrijblijvend adviesgesprek horen we wat je wilt verbouwen en zeggen we eerlijk of en hoe wij van waarde zijn. Daarna zit je nergens aan vast.
Je verbouwing hoeft geen zorg te zijn. BBAN maakt (ver)bouwen leuk.
