Een bedrijfspand bouwen dat past bij hoe je werkt
Een bedrijfspand bouwen doe je als ondernemer meestal één keer. De partijen aan de andere kant van de tafel doen het elke week, en zij verdienen aan de bouw zelf. Dat verschil bepaalt hoe een project verloopt. Niet omdat iemand je iets wil aandoen, maar omdat je pas achteraf ziet welke vraag je aan de voorkant had moeten stellen.
BBAN begeleidt ondernemers die een bedrijfspand laten bouwen, van concept tot nazorg, met één aanspreekpunt. Wij ontwerpen niet, bouwen niet en leveren geen materiaal. Wat wij wel doen: je eisen scherp krijgen, ze zo vastleggen dat de markt op één grondslag prijst, en tijdens de bouw controleren of je krijgt wat je hebt besteld.
Waar je bij nieuwbouw mee te maken krijgt
Vijf onderwerpen komen in vrijwel elk nieuwbouwtraject terug. Ze bepalen samen hoe je project verloopt, en de keuzes die het meeste geld kosten maak je aan de voorkant.
Wat je op een kavel mag neerzetten, ligt grotendeels vast voordat er iemand tekent.
Een contractvorm regelt twee dingen: waar het risico ligt en hoeveel invloed je houdt.
Prefab of staal is vooral een keuze over doorlooptijd en over uitbreiden op termijn.
De bouwtechnische toets ligt voor een deel van de bouwwerken niet meer bij de gemeente.
Voor nieuwe gebouwen gelden BENG-eisen.
Voor het eerst een bedrijfspand bouwen
De meeste ondernemers komen bij ons met een concrete aanleiding: te weinig ruimte, een logistiek die vastloopt, of een pand dat niet meer past bij waar het bedrijf over vijf jaar staat. Wat er zelden ligt, is een beeld van de volgorde waarin de beslissingen vallen.
Die volgorde is het lastigste deel van een nieuwbouwtraject. De keuzes die het meeste geld kosten maak je helemaal aan het begin, terwijl de kosten zelf pas zichtbaar worden als er prijzen op tafel liggen.
Er komen ook meer partijen bij dan verwacht. Niemand van hen is verantwoordelijk voor het geheel, en dat is de plek waar wij staan.
Een bedrijfsruimte laten bouwen begint daarom niet bij het gebouw maar bij je bedrijfsvoering: routing over het terrein, expeditie, vrije hoogte, vloerbelasting, werkplekken en de rek om te groeien.
Ga je juist een bestaand pand aanpakken, dan is bedrijfspand verbouwen de pagina die je zoekt.
Kavel, bestemming en wat het bedrijventerrein toestaat
Het gebouw begint bij de grond. Wat je op een kavel mag neerzetten, ligt grotendeels vast voordat er iemand tekent, en dat is precies het moment waarop een plan nog goedkoop te wijzigen is.
Wat het omgevingsplan toestaat. Bedrijventerreinen kennen een indeling in milieucategorieën die bepaalt welk type bedrijvigheid waar is toegestaan. Daarnaast liggen bouwhoogte, rooilijn, het deel van de kavel dat bebouwd mag worden en de parkeernorm op eigen terrein vast.
De voorwaarden bij uitgifte. Koop je van de gemeente, dan zitten er vaak voorwaarden aan de kavel: eisen aan beeldkwaliteit, aan het gebruik, en aan de termijn waarbinnen je moet bouwen.
Wat de bodem aankan. Draagkracht bepaalt de funderingswijze en daarmee een serieuze kostenpost. Bodemonderzoek brengt daarnaast verontreiniging en archeologische verwachting in beeld. Dit is onderzoek dat je vóór de koop wilt hebben, niet erna.
Ontsluiting en aansluitingen. Kan een vrachtwagen draaien op je terrein? En vooral: wat kan de netbeheerder op deze locatie leveren en hoe lang duurt dat? Vraag de aansluiting vroeg aan en stem de capaciteit af op wat je installaties en je laadpunten straks vragen.
Wij toetsen een kavel op deze punten voordat er een ontwerpopdracht wordt gegeven.
Welke contractvorm past bij jou?
Dit is de beslissing die het meest bepaalt hoe je project verloopt, en tegelijk de beslissing die het minst wordt uitgelegd. Een contractvorm regelt namelijk maar twee dingen: waar het risico ligt en hoeveel invloed je houdt op de kwaliteit.
Traditioneel aanbesteden. Je laat eerst het ontwerp maken en vastleggen in een bestek, en pas daarna vragen aannemers een prijs. Je houdt de meeste invloed op materialen en detaillering, en je prijzen zijn onderling vergelijkbaar omdat ze op hetzelfde document zijn gebaseerd. Het ontwerprisico blijft wel bij jou: staat er een fout in het bestek, dan is dat jouw fout.
Bouwteam. De uitvoerende partij schuift al in de ontwerpfase aan en brengt uitvoeringskennis in, wat vaak leidt tot een realistischer ontwerp en minder verrassingen op de bouwplaats. De keerzijde is dat je de prijs niet meer op de markt toetst, maar in overleg vaststelt.
Design and build. Eén partij ontwerpt én bouwt, wat scheelt in doorlooptijd en in het aantal gesprekken. De partij die het ontwerp maakt is hier ook de partij die eraan verdient. Dat is werkbaar, mits je eisen vooraf zo scherp op papier staan dat er niets te interpreteren valt.
Turn-key. Je krijgt een gebruiksklaar pand voor een vaste prijs. Comfortabel, en precies daarom riskant: wat niet in de vraagspecificatie staat, zit er niet in en komt terug als meerwerk.
Er is geen vorm die altijd wint. Bouw je bedrijfsunits voor verhuur, dan weegt doorlooptijd zwaarder dan detaillering. Bouw je een productiehal om je eigen proces heen, dan is invloed op het ontwerp meer waard dan snelheid. Wij adviseren welke vorm bij je project past, schrijven de vraagspecificatie of het bouwbestek waarmee je de markt op gaat, en begeleiden de aannemersselectie zodat je offertes op dezelfde grondslag naast elkaar liggen.
Wat je op een kavel mag neerzetten ligt grotendeels vast voordat er iemand tekent. Leg je plan daarom vroeg voor aan iemand die er geen belang bij heeft.
Bouwmethode en wat die betekent voor tijd en groei
De bouwmethode kiezen klinkt als een technisch onderwerp, maar het is vooral een keuze over tijd en over de toekomst van je pand.
Prefab beton wordt in de fabriek gemaakt terwijl op de kavel de fundering wordt gelegd, wat doorlooptijd scheelt en de bouwplaats voorspelbaar houdt. Een staalconstructie geeft grote overspanningen en een indeling die je later relatief eenvoudig wijzigt.
Belangrijker dan de methode zelf is wat je nu vastlegt voor later. Denk aan een kopgevel die uitbreidbaar is ontworpen en aan een dakconstructie die rekening houdt met zonnepanelen. Uitbreiden is goedkoop als je erop hebt ontworpen, en duur als je dat niet hebt gedaan.
Bouw je een hal als hoofdfunctie, dan is bedrijfshal bouwen de specifiekere pagina. Voor de bredere sector staat er een pagina over utiliteitsbouw.
Kwaliteitsborging: wie controleert de bouw?
Sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ligt de bouwtechnische toets voor een deel van de bouwwerken niet meer bij de gemeente, maar bij een onafhankelijke kwaliteitsborger. Welke bouwwerken daaronder vallen, hangt af van de indeling in gevolgklassen. Wat voor jouw project geldt, stellen we per geval vast; ga er niet vanuit dat de gemeente de techniek voor je nakijkt.
Een kwaliteitsborger controleert of het gebouwde aan de bouwtechnische regels voldoet. Dat is iets anders dan controleren of je krijgt wat je hebt besteld. Dat is het werk dat wij namens jou doen.
Leg daarom in het contract vast wie de kwaliteitsborger aanstelt en betaalt, welke documenten je bij oplevering krijgt, en hoe wordt omgegaan met gebreken die pas daarna aan het licht komen. Die afspraken maak je vóór de gunning, want daarna heb je geen onderhandelingspositie meer.
Duurzaamheid en wat straks verplicht is
Bij nieuwbouw is duurzaamheid geen los onderwerp maar een ontwerpvraag. Voor nieuwe gebouwen gelden BENG-eisen, die sturen op de energiebehoefte, het primaire energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Het gebouw dat daaruit komt is per definitie zuiniger dan het pand dat je nu waarschijnlijk gebruikt.
Interessanter is de vraag wat je bovenop die eisen doet, en wanneer dat rendeert. Zonnepanelen op een groot dak zijn logisch, maar alleen als je aansluiting het aankan en je het opgewekte vermogen zelf gebruikt.
Voor een deel van de duurzame investeringen bestaan fiscale regelingen. Wat daarvan in jouw geval geldt, laat je vooraf uitrekenen door je accountant: het is een rekensom die het ontwerp kan beïnvloeden, en dus vroeg thuishoort.
Zo begeleidt BBAN je nieuwbouw
Elk project is anders, maar de werkwijze ligt vast. Die noemen wij de BBAN Methode.
Kennismaking
Een vrijblijvend kennismakingsgesprek over je bedrijfspand. We luisteren naar wat je bedrijfsvoering nodig heeft en kijken of wij de juiste partij voor je zijn.
Programma van eisen en bestek
We leggen vast wat het pand moet kunnen: oppervlakten, vrije hoogte, vloerbelasting, installaties, logistiek, duurzaamheid en de ruimte voor groei. Dat werken we uit in een plan van aanpak en bouwbestek, de basis voor offertes en de omgevingsvergunning.
Aannemers selecteren
Uit ons netwerk selecteren we aannemers die bij dit type bedrijfspand passen. Wij vragen de offertes aan, leggen ze op één grondslag naast elkaar en adviseren onafhankelijk via aannemersselectie.
Uitvoering
Wij zitten de bouwvergaderingen voor, controleren het werk op de bouwplaats, bewaken planning, kwaliteit en kosten, en beoordelen elk meerwerkvoorstel voordat je tekent.
Oplevering en nazorg
Bij de oplevering lopen we het werk na en leggen we de opleverpunten vast. Daarna blijven we beschikbaar tijdens de nazorg, want een deel van de gebreken laat zich pas zien als het pand een seizoen in gebruik is.
De vergunningsaanvraag en de opleveringscontrole zijn ook los af te nemen. De overige fases horen bij elkaar: hun waarde zit erin dat dezelfde persoon de eisen opschrijft en later controleert of ze zijn uitgevoerd.
Je weet nu welke stappen wij zetten en in welke volgorde. Welke daarvan jouw project nodig heeft, hangt af van de kavel, de contractvorm en wat je bedrijfsvoering vraagt. Dat brengen we in een eerste gesprek in kaart, zonder dat je ergens aan vastzit.
Wat kost het bouwen van een nieuw bedrijfspand?
Een bedrag noemen zou je niet helpen, want de spreiding is enorm. Wat de prijs bepaalt is wel steeds hetzelfde: de grond en het bouwrijp maken, de verhouding tussen hal en kantoor, de constructieve keuzes, de installaties en de bijkomende kosten.
Wil je hier dieper op ingaan, lees dan wat een bedrijfspand bouwen kost. Voor onze eigen begeleiding staat op de pagina over wat bouwbegeleiding kost hoe dat werkt: je betaalt een deel bij de start van het project en een deel bij afronding van elk afgerond onderdeel.
Wat de prijs bepaalt
- De grond en het bouwrijp maken. Grondprijs, sloop, ophogen, en de funderingswijze die uit het bodemonderzoek volgt.
- De verhouding tussen hal en kantoor. Vierkante meters kantoor kosten een veelvoud van vierkante meters hal.
- Overspanning, hoogte en vloerbelasting. Dit zijn de constructieve keuzes waar de staal- en betonhoeveelheid aan hangt.
- De installaties. Klimaat, elektra, data, sprinkler en laadinfrastructuur zijn in een modern bedrijfspand vaak een groter deel van de begroting dan het bouwkundige werk.
- De bijkomende kosten. Leges, advieskosten, aansluitingen, terreininrichting en inrichting komen bovenop de bouwsom en worden structureel te laag ingeschat.
Waarom een onafhankelijke bouwadviseur het verschil maakt
Zoek op het laten bouwen van een bedrijfspand en je vindt uitsluitend partijen die het pand zelf neerzetten. In de hele eerste twaalf resultaten staat geen onafhankelijke bouwadviseur en geen architect. Dat is geen verwijt aan die bouwers, het is hun vak. Het betekent wel dat wie zich oriënteert zijn advies krijgt van partijen die aan de uitvoering ervan verdienen.
Bij nieuwbouw komt daar iets bij. In steeds meer projecten ontwerpt en bouwt dezelfde partij, dus de partij die bepaalt wat er nodig is, bepaalt ook wat het kost. Dan is er iemand nodig die alleen jouw belang vertegenwoordigt.
BBAN voert niets uit en levert geen materiaal. Dat merk je op de momenten waarop het spannend wordt: bij het beoordelen van een meerwerkvoorstel, bij een discussie over kwaliteit en bij de oplevering.
Diezelfde onafhankelijkheid is de reden dat BBAN als deskundige wordt gevraagd in juridische kwesties. Margret Kruithof, die BBAN inschakelt voor onder meer bindend advies, schrijft daarover:
De absolute meerwaarde is hierbij dat BBAN echt onafhankelijk is. De deskundigen schrijven niet mee met de wens van de opdrachtgever, maar stellen kritische vragen en laten zich niet door partijen beïnvloeden.Margret Kruithof, juridische bijstand
BBAN begeleidt bouwprojecten sinds 2000, inmiddels meer dan 1.375. Je project wordt begeleid door een bouwadviseur met praktijkervaring op de bouwplaats. Al onze werkzaamheden worden uitgevoerd onder de voorwaarden van de DNR 2011, en hierop aansluitend is door de BBAN-Groep een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Welke projecttypen wij verder begeleiden, staat op de hub over onze bouwbegeleiding.
Bedrijfspanden die wij hebben begeleid
Van bedrijfsunits tot een logistiek centrum: hieronder zakelijke nieuwbouwprojecten die BBAN van de eerste schets tot en met de nazorg heeft begeleid.
- Zakelijk
- Zakelijk
- Zakelijk
- Particulier
Wat onze klanten zeggen
Opdrachtgevers laten hun ervaring achter op Google. De beoordeling en het aantal hieronder komen rechtstreeks uit dat profiel en lopen dus altijd mee.
Veelgestelde vragen over een bedrijfspand bouwen
Dat verschilt te veel per project om er één bedrag op te plakken. De prijs wordt bepaald door de grond en de funderingswijze, door de verhouding tussen hal en kantoor, door overspanning, hoogte en vloerbelasting, en door de installaties. Reken daarnaast op bijkomende kosten zoals leges, aansluitingen en terreininrichting, die vaak buiten de bouwsom worden vergeten.
Dat hangt af van de omvang, van de vergunningsprocedure en van de levertijden van constructie en installaties. De doorlooptijd die je zelf beïnvloedt zit aan de voorkant: hoe eerder je programma van eisen vastligt, hoe minder tijd er later weglekt aan keuzes die nog openstaan. Een prefab constructie kan de bouwtijd op de kavel verkorten.
Dat hangt af van hoeveel invloed je op het ontwerp wilt houden en hoeveel risico je wilt dragen. Bij traditioneel aanbesteden houd je de meeste invloed en blijft het ontwerprisico bij jou. Bij design and build en turn-key koop je gemak, maar wordt alles afgerekend op de vraagspecificatie. Wij adviseren per project welke vorm past en schrijven de stukken die erbij horen.
Voor het bouwen van een bedrijfspand heb je in de regel een omgevingsvergunning nodig. De gemeente toetst je plan aan het omgevingsplan en aan de regels voor de fysieke leefomgeving. De bouwtechnische kant kan onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen bij een private kwaliteitsborger liggen. Wij toetsen het plan vooraf en kunnen de aanvraag voor je verzorgen.
Een bouwadviseur staat aan jouw kant van de tafel. Hij vertaalt je bedrijfsvoering naar een programma van eisen, bewaakt dat het ontwerp binnen budget blijft, vraagt offertes op één grondslag aan, zit de bouwvergaderingen voor, controleert het werk en tekent pas af als het klopt. Uitvoeren doet hij niet, en dat is precies het punt.
Ja. De vergunningsaanvraag en de opleveringscontrole zijn los af te nemen. De overige onderdelen horen bij elkaar, omdat hun waarde erin zit dat dezelfde persoon je eisen vastlegt en later controleert of ze zijn uitgevoerd. In een vrijblijvend adviesgesprek bespreken we wat in jouw situatie verstandig is, en wat het je oplevert.
Klaar om te bouwen?
Nieuwbouw begint met een goed gesprek over wat je pand straks moet kunnen en wat je kavel toelaat. In een vrijblijvend adviesgesprek kijken we mee naar je plan en je planning, en zeggen we eerlijk of en hoe wij van waarde zijn.
Je nieuwbouw hoeft geen zorg te zijn. BBAN maakt bouwen leuk.
