Begeleiding bij een huis laten bouwen
Een huis laten bouwen is voor de meeste mensen de grootste opdracht die ze in hun leven geven, en vaak tegelijk de eerste. Je koopt iets wat nog niet bestaat, op basis van tekeningen en een omschrijving, bij partijen die je niet kent en op een markt die je niet elke dag volgt.
BBAN begeleidt dat traject van de eerste schets tot de oplevering. Je hebt één bouwadviseur als aanspreekpunt, en die zit aan jouw kant van de tafel: wij bouwen niet, ontwerpen niet en verkopen geen materiaal. Onze enige opdrachtgever ben jij.
Wat doet een bouwadviseur als je een huis laat bouwen?
Een bouwadviseur houdt het overzicht over het hele bouwproces, van de eerste vraag tot na de sleuteloverdracht. Hij bewaakt de planning, toetst de kosten, coördineert de partijen en is jouw vaste aanspreekpunt. Bij BBAN is dat één bouwadviseur, en hij werkt uitsluitend voor jou.
Een huis bouwen met begeleiding verandert vooral wie er verantwoordelijk is voor het geheel. Aan een nieuwbouwwoning werken een architect, een constructeur, een installateur, een aannemer, de gemeente en de netbeheerder. Elk van hen is verantwoordelijk voor zijn eigen deel. Niemand van hen is verantwoordelijk voor de samenhang tussen die delen, en juist daar ontstaan de meeste problemen: een detail dat op twee tekeningen anders staat, een post die in geen van beide offertes zit, een keuze die pas op de bouwplaats blijkt te knellen.
Dat gat vult de bouwadviseur. Hij leest de stukken voordat jij tekent, maakt offertes vergelijkbaar, toetst meerwerk voordat je akkoord geeft, en controleert onderweg en bij de oplevering wat er staat tegen wat er besteld is.
Nieuwbouw kopen of zelf een huis laten bouwen?
Voordat je gaat vergelijken tussen bouwers, is er een keuze die daarvoor komt. Je koopt een woning die een ontwikkelaar bouwt, of je laat er zelf een bouwen op een eigen kavel.
Bij een projectmatige nieuwbouwwoning koop je een woning uit een plan. De prijs staat, de planning ligt er, en je keuzevrijheid loopt via een lijst met opties. Dat geeft rust en het beperkt je risico, al heb je nauwelijks invloed op indeling, materiaal en installatie, en worden de keuzes die je wél mag maken vaak per stuk afgerekend.
Bij zelf laten bouwen bepaal je het ontwerp, de bouwmethode en de partijen. Je krijgt precies het huis dat je wilt, en je draagt in ruil daarvoor het risico dat bij opdrachtgeverschap hoort: de kavel, de vergunning, de aanbesteding, het budget en de bewaking. Dat is de reden dat begeleiding bij deze route zwaarder telt dan bij de eerste.
Gaat het niet om nieuwbouw maar wil je je woning verbouwen, dan is dat een ander traject met andere vragen, en daar hebben we een eigen pagina voor.
Waar je bij het laten bouwen van een huis mee te maken krijgt
Vijf onderwerpen bepalen bij vrijwel elk nieuwbouwtraject hoe het afloopt.
Een cataloguswoning, een prefabwoning en een vrij ontwerp met een architect leveren een ander huis, een ander proces en een ander risico op.
Wat je op een kavel mag en kunt bouwen, weet je pas als je het hebt uitgezocht, en dat moet vóór de koop.
In het termijnschema staat wanneer je betaalt, en dat bepaalt hoeveel je vooruitloopt op wat er gebouwd is.
De tijd tussen kavel en sleutel zit voor een groot deel in de maanden waarin er nog niets te zien is.
Bij de oplevering leg je vast wat er nog openstaat, en die lijst is je enige drukmiddel daarna.
Cataloguswoning, prefab of vrij ontwerp met een architect?
Dit is de keuze waar de meeste mensen op vastlopen, omdat vrijwel iedereen die erover schrijft er zelf belang bij heeft. Er zijn grofweg drie routes, en ze verschillen op drie punten: hoeveel je zelf bepaalt, hoe hard de prijs vooraf staat, en waar het risico ligt als er iets tegenzit.
Een cataloguswoning kies je uit een bestaand aanbod van woningtypes, met opties. Het ontwerp is uitgewerkt en al vaker gebouwd, de prijs staat doorgaans vroeg vast en het proces is voorspelbaar. Wat je inlevert is vrijheid: de plattegrond ligt in hoofdlijnen vast, en aanpassingen buiten de optielijst zijn duur of onmogelijk.
Prefab of houtskeletbouw gaat over de manier waarop het huis gemaakt wordt, en niet automatisch over het ontwerp. Delen van de woning worden in een fabriek gemaakt terwijl de fundering wordt gelegd, wat de tijd op de bouwplaats verkort en het werk minder weersgevoelig maakt. De keerzijde is dat je keuzes eerder definitief zijn: wat in productie is, wijzig je niet meer zonder gevolgen voor prijs en planning.
Vrije bouw met een eigen architect geeft je een huis dat op jouw kavel en jouw manier van wonen is ontworpen. Je hebt de meeste invloed, en daarmee ook de meeste beslismomenten. De prijs staat pas laat vast, namelijk als het ontwerp is uitgewerkt en de aanbesteding is gedaan, en dat is precies waar deze route vaak duurder uitvalt dan gedacht.
Deze keuze leggen mensen meestal voor aan een partij die er één van de drie verkoopt. Wij denken vrijblijvend met je mee, ook als er nog geen kavel en nog geen tekening is.
De kavel: wat je uitzoekt vóór je koopt
De kavel bepaalt meer van je huis dan je ontwerp doet, en de meeste verrassingen die later geld kosten waren op dit moment nog te zien. Vier dingen horen daarom vóór de koop uitgezocht te zijn.
Wat je er mag bouwen. Het omgevingsplan van de gemeente zegt wat er op deze plek is toegestaan: bouwvlak, hoogte, kapvorm, afstand tot de erfgrens. Bij een kavel in een nieuw plan komen daar vaak beeldkwaliteitseisen en voorwaarden bij uitgifte bovenop, en die kunnen je ontwerpvrijheid verder inperken dan het omgevingsplan alleen.
Wat de bodem aankan. De draagkracht bepaalt je fundering, en dat is bij nieuwbouw een van de weinige posten die je vooraf slecht kunt inschatten en achteraf niet meer kunt wijzigen. Bodemonderzoek kijkt daarnaast naar verontreiniging, en op sommige locaties naar archeologie.
Wat er ligt en wat erbij moet. Water, elektra, riool, data en tegenwoordig vooral de zwaarte van de elektriciteitsaansluiting. Op wat het net op een bepaalde locatie aankan, heb je geen invloed, en het is verstandig dat vroeg na te vragen bij de netbeheerder in plaats van er later achter te komen.
Hoe je er straks bij komt. Een kavel waar geen betonwagen bij kan, of waar de aanvoer via een smalle weg of een tijdelijke inrit moet, is duurder om op te bouwen. Dat zie je op een kavelpaspoort niet terug.
Contract, bouwtermijnen en wat je vooruit betaalt
In de aannemingsovereenkomst staat wat er gebouwd wordt, en in het termijnschema staat wanneer je betaalt. Dat tweede krijgt meestal de minste aandacht en bepaalt wel hoeveel risico je onderweg draagt.
Het principe is eenvoudig: je betaalt naar rato van wat er staat. Elke termijn is gekoppeld aan een fase die af is, bijvoorbeeld de fundering, de ruwbouw of het waterdicht maken van de woning. Loopt het betaalschema vóór op het werk, dan financier jij de bouw in plaats van de aannemer, en bij een faillissement is dat precies het bedrag dat je kwijt bent.
Drie dingen om vast te leggen voordat je tekent:
- ▪Wat er in de aanneemsom zit en wat erbuiten valt. Terreininrichting, aansluitkosten, keuken, sanitair en tegelwerk staan er vaak buiten, en die posten samen zijn geen kleinigheid.
- ▪Hoe meerwerk wordt afgehandeld. Vooraf schriftelijk opgegeven, met prijs en gevolg voor de planning, en pas uitgevoerd na jouw akkoord. Meerwerk dat achteraf op de eindafrekening verschijnt, is geen keuze meer geweest.
- ▪Wat er bij oplevering nog openstaat. Bij nieuwbouw voor particulieren bestaat doorgaans de mogelijkheid om een deel van de aanneemsom achter te houden tot na de oplevering. Laat nakijken of dat op jouw contract van toepassing is en hoe het geregeld is.
BBAN toetst het contract en het termijnschema voordat je tekent, en controleert tijdens de bouw of een termijn terecht is voordat hij betaald wordt.
Hoe lang duurt het bouwen van een huis?
De bouw zelf is meestal het kortste deel van het traject. Wat de doorlooptijd bepaalt, zijn de maanden waarin er nog niets te zien is, en daar valt wel op te sturen.
Grofweg zit de tijd in vijf blokken:
- Kavel en haalbaarheid. Van oriëntatie tot de handtekening bij de notaris, inclusief het onderzoek dat daarvoor hoort.
- Ontwerp. Van schets naar een uitgewerkt plan, met de rondes die daarbij horen. Hier zit de tijd die je zelf het meest beïnvloedt: elke keuze die je uitstelt, verschuift het geheel.
- Vergunning. De gemeente heeft hier een eigen doorlooptijd, en een aanvraag die niet compleet is of om aanvulling vraagt, loopt langer.
- Aanbesteding en voorbereiding. Offertes aanvragen, vergelijken, gunnen, en daarna de werkvoorbereiding en de levertijden van wat er besteld moet worden.
- Uitvoering en oplevering. De bouw op de kavel, plus de tijd voor herstel van opleverpunten.
Wil je een reële planning, dan hoort daar per fase een marge in. Een planning zonder marge is een wensenlijst.
De oplevering en de opleverpuntenlijst
Bij de oplevering loop je de woning na en leg je in het opleverrapport vast wat er nog niet in orde is. Die opleverpuntenlijst is het document waar het daarna om draait: staat een gebrek er niet op, dan is het lastiger aan te tonen dat het er bij de oplevering al was. Neem de tijd, kijk verder dan de afwerking, en controleer wat er is besteld tegen wat er staat: maten, materialen, installaties en de technische omschrijving.
Daarna volgt een tweede opname, waarin je nagaat of de punten van de lijst echt zijn hersteld. Die opname is de reden dat de lijst waarde heeft. Verder kennen aannemingsovereenkomsten doorgaans een onderhoudstermijn na de oplevering, waarin gebreken die zich in die periode voordoen nog voor rekening van de aannemer komen.
Bij nieuwbouw voor particulieren is er tegenwoordig ook een onafhankelijke kwaliteitsborger betrokken, die toetst of het gebouwde aan de bouwtechnische regels voldoet en die daarover bij afronding rapporteert. Die controle staat los van de onze. De kwaliteitsborger kijkt of het gebouwde aan de regels voldoet; wij kijken of je krijgt wat je hebt besteld.
De opleveringscontrole is een van de twee onderdelen die je bij BBAN los kunt boeken.
Met de Quick Scan kijken we naar je kavel, je plan en je budget, en zeggen we wat er in deze vorm mogelijk is.
Huis laten bouwen? Zo gaan we te werk
De BBAN Methode is onze vaste volgorde. Vijf stappen, en je hebt in alle vijf dezelfde bouwadviseur.
Eerste gesprek: wensen en budget
We brengen in kaart wat voor woning je wilt, bijvoorbeeld een schuurwoning of een vrijstaande woning, en wat het budget toelaat. Dat leggen we vast in het plan van aanpak.
Technisch plan en vergunning
Je wensen worden een uitgewerkt plan: tekeningen, een technische omschrijving en de vergunningsaanvraag. Wij zorgen dat het plan aansluit op wat de gemeente vraagt, en dat er in het bouwbestek per onderdeel staat wat er gebeurt en met welk materiaal. Dit is het tweede onderdeel dat je los kunt boeken.
De juiste partners
Wij vragen offertes aan bij partijen die dit type woning vaker hebben gebouwd en maken ze onderling vergelijkbaar, zodat een prijsverschil ook echt een prijsverschil is. Zie aannemersselectie.
Begeleiding tijdens de bouw
Wij voeren het overleg met de aannemer, bewaken planning en budget, controleren de bouwtermijnen en toetsen meerwerk voordat jij ergens voor tekent.
Oplevering van je nieuwe huis
We lopen de woning met je na, leggen de opleverpunten vast en controleren bij de tweede opname of ze zijn hersteld. Tijdens de nazorg blijven we beschikbaar.
Waar wij instappen hangt af van hoe ver je bent: bij een kavel die je overweegt, bij een offerte die je hebt liggen, of bij een plan dat al bij de gemeente ligt. Dat lopen we in een eerste gesprek samen langs, en daarna beslis jij.
Wat kost het bouwen van een huis?
Wat een huis kost, hangt af van de kavel, het ontwerp, de bouwvorm en de afwerking. Wat de meeste mensen onderschat, is niet de bouwsom maar wat eromheen zit.
Wat het bouwen van een woning ongeveer kost en waar dat bedrag uit is opgebouwd, staat op onze pagina over de kosten van een huis bouwen. Wat onze eigen begeleiding kost, staat op de pagina over wat bouwbegeleiding kost. Betalen doe je in delen: bij de start van het project en bij afronding van elk afgerond onderdeel.
Vaak onderschat
- ▪De bijkomende kosten. Onderzoek, ontwerp, leges, aansluitkosten en verzekeringen zijn samen een aanzienlijke post die in geen enkele aanneemsom staat.
- ▪De afwerking. Keuken, sanitair, tegelwerk, vloeren en terreininrichting vallen vaak buiten het contract en komen aan het eind, als je budget al onder druk staat.
Waarom een onafhankelijke bouwadviseur het verschil maakt
Zoek je op een huis laten bouwen, dan kom je vrijwel uitsluitend uit bij partijen die het huis zelf bouwen. Daar is niets mis mee, en het betekent wel dat het advies dat je krijgt van iemand komt die aan de uitkomst verdient. De vraag “is dit de juiste bouwvorm voor mij” wordt dan beantwoord door de partij die één van de bouwvormen verkoopt.
BBAN bouwt niet, ontwerpt niet en levert geen materiaal. Onze enige opdrachtgever ben jij, en dat merk je vooral op de momenten waarop er geld of kwaliteit op het spel staat: bij het beoordelen van een offerte, bij een meerwerkbon en bij de oplevering.
Het is ook de reden dat juristen BBAN inschakelen als onafhankelijk deskundige.
Sinds 2000 heeft BBAN meer dan 1.375 bouwprojecten begeleid, van een aanbouw tot een complete nieuwbouwwoning. Wat wij verder begeleiden, staat op de hub over bouwbegeleiding.
De absolute meerwaarde is hierbij dat BBAN echt onafhankelijk is. De deskundigen schrijven niet mee met de wens van de opdrachtgever, maar stellen kritische vragen en laten zich niet door partijen beïnvloeden.Margret Kruithof, juridische bijstand
Woningen die wij begeleidden
Hieronder woningbouwprojecten die BBAN van begin tot eind heeft begeleid.
Wat onze klanten zeggen
Onze partners
Veelgestelde vragen over een huis laten bouwen
Hij houdt het overzicht over het geheel. Aan een nieuwbouwwoning werken een architect, een constructeur, een installateur, een aannemer, de gemeente en de netbeheerder, en elk van hen is verantwoordelijk voor zijn eigen deel. De bouwadviseur bewaakt de samenhang: hij beoordeelt de stukken voordat je tekent, maakt offertes vergelijkbaar, toetst meerwerk en controleert bij de oplevering of je hebt gekregen wat er besteld is.
Begeleiding van de eerste schets tot na de oplevering, door één vast aanspreekpunt dat uitsluitend voor jou werkt. In de praktijk gaat het om het plan van aanpak, het bestek, de vergunningsaanvraag, de aannemersselectie, de bewaking tijdens de bouw en de opleveringscontrole. De vergunningsaanvraag en de opleveringscontrole zijn los te boeken; de rest werkt als geheel.
Dat hangt af van de kavel, het ontwerp, de bouwvorm en de afwerking, en er is geen prijs per vierkante meter die daar recht aan doet. Onderschat vooral de posten buiten de aanneemsom: onderzoek, ontwerp, leges, aansluitingen, keuken, sanitair en terreininrichting. Wat een woning ongeveer kost, staat op onze kostenpagina.
Dat verschilt sterk per kavel, per gemeente en per bouwvorm, dus wij noemen daar geen vast aantal maanden bij. Wat we wel kunnen zeggen: de bouw zelf is meestal het kortste deel. De meeste tijd zit in kavel, ontwerp, vergunning en aanbesteding, en die tijd valt te beperken door het ontwerp af te hebben voordat de aanvraag de deur uit gaat.
Niet per definitie, en het is ook niet de goede vraag. Een cataloguswoning geeft je vroeg een vaste prijs en een voorspelbaar proces, en beperkt je vrijheid. Een vrij ontwerp geeft je een huis dat op jouw kavel en jouw manier van wonen is afgestemd, en de prijs staat pas vast na de aanbesteding. Wat er uiteindelijk uitkomt, hangt af van hoeveel je wilt afwijken van het standaardaanbod.
Vier dingen: wat het omgevingsplan en de uitgiftevoorwaarden toestaan, wat de bodem aankan, welke aansluitingen er liggen en welke zwaarte het net op die locatie aankan, en hoe je er straks met bouwverkeer bij komt. Een kavel is de enige beslissing in het traject die je daarna niet meer kunt terugdraaien.
Neem de tijd, loop de woning systematisch na en leg elk gebrek vast in het opleverrapport. Controleer naast de afwerking ook wat er is besteld: maten, materialen en installaties tegen de technische omschrijving. Wat er niet op de lijst staat, is achteraf lastiger aan te tonen. Plan daarnaast de tweede opname, waarin je nagaat of de punten echt zijn hersteld.
Klaar om je huis te laten bouwen?
De beste momenten om iemand mee te laten kijken zijn de vroegste: bij een kavel die je overweegt, of bij het eerste plan. In een vrijblijvend adviesgesprek horen we wat je wilt bouwen en zeggen we eerlijk of en hoe wij van waarde zijn. Daarna zit je nergens aan vast.
Je huis laten bouwen hoeft geen zorg te zijn. BBAN maakt (ver)bouwen leuk.
