Bij funderingsschade aan een gekochte woning is de verkoper in principe aansprakelijk als hij wist of had moeten weten van de schade en dit niet heeft gemeld. Blijkt de schade pas na de overdracht, dan hangt de aansprakelijkheid af van wie welke kennis had en welke afspraken er in de koopakte staan. Of je als nieuwe eigenaar succesvol aanspraak kunt maken, draait dus om drie factoren: de informatieplicht van de verkoper, de onderzoeksplicht van de koper en de clausules in de overeenkomst. Heb je twijfels over een specifieke situatie? Neem gerust contact op en we kijken graag met je mee.
Wat geldt als verborgen gebrek bij funderingsschade?
Funderingsschade is een verborgen gebrek wanneer het bij de aankoop niet zichtbaar was, de koper het redelijkerwijs niet kon ontdekken bij een normale bezichtiging, en de schade het normale gebruik van de woning belemmert. Denk aan verzakkingen, scheuren in draagmuren of een aangetast houten paalwerk dat onder de grond niet zichtbaar is.
In het burgerlijk recht spreekt men van non-conformiteit: de woning voldoet niet aan wat de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Funderingsproblemen vallen hier vrijwel altijd onder, omdat een koper redelijkerwijs mag verwachten dat een woning op een deugdelijke fundering staat. Dat geldt ook als de verkoper zelf niet wist van de schade, zolang hij bij een zorgvuldige inspectie de signalen had kunnen opmerken. Zichtbare scheuren in gevels of vloeren die al bij bezichtiging aanwezig waren, tellen echter niet als verborgen gebrek. Die worden geacht bij de prijs te zijn inbegrepen.
Welke onderzoeksplicht heeft de verkoper bij funderingsschade?
De verkoper heeft een actieve mededelingsplicht: hij moet alle bekende gebreken aan de koper melden, ook als hij denkt dat ze al zijn opgelost of dat de koper ze zelf wel zal ontdekken. Bij funderingsschade betekent dit dat eerdere verzakkingen, uitgevoerde herstelwerkzaamheden of rapporten van een funderingsonderzoek verplicht gedeeld moeten worden.
Verzwijgt de verkoper bewust dat hij weet van funderingsproblemen, dan kan de koper later een beroep doen op dwaling of bedrog. In dat geval staat de koper juridisch sterk, ook als de koopakte een as-is-clausule bevat. De rechter weegt namelijk de actieve informatieplicht van de verkoper zwaarder dan een algemene vrijwaringsclausule. Praktisch gezien geldt: als de verkoper ooit klachten heeft ingediend bij de gemeente over verzakking, een rapport heeft laten opstellen of subsidie heeft aangevraagd voor funderingsherstel, dan is hij verplicht dat te vermelden.
Hoe ver reikt de onderzoeksplicht van de koper?
De koper heeft een eigen onderzoeksplicht, maar die is beperkter dan de mededelingsplicht van de verkoper. Een koper hoeft geen destructief of technisch diepgaand onderzoek te doen bij een standaard woningaankoop. Wel wordt verwacht dat hij zichtbare signalen serieus neemt en bij twijfel doorvraagt of aanvullend onderzoek laat uitvoeren.
Concrete signalen die een koper niet mag negeren zijn onder meer:
- Scheefstand van de woning of aangrenzende panden
- Brede scheuren in muren of gevels
- Klem staande deuren en ramen zonder duidelijke andere oorzaak
- Een lage vraagprijs in combinatie met een oudere bouwperiode in een risicogebied
Negeert een koper zulke zichtbare waarschuwingssignalen en laat hij geen bouwkundige keuring uitvoeren, dan kan de rechter oordelen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. In dat geval wordt de aansprakelijkheid van de verkoper verminderd of vervalt die zelfs geheel. Een professionele bouwkundige keuring vooraf is daarom geen luxe, maar een investering in zekerheid.
Wat dekt de ouderdoms- of as-is-clausule in de koopakte?
Een ouderdomsclausule of as-is-clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die samenhangen met de leeftijd van de woning of de staat waarin het pand wordt overgedragen. De koper aanvaardt de woning dan in de huidige staat. Toch biedt zo’n clausule geen volledige vrijwaring bij funderingsschade.
De clausule beschermt de verkoper alleen tegen gebreken die redelijkerwijs te verwachten zijn bij een woning van die leeftijd en die de koper bij normaal onderzoek had kunnen ontdekken. Heeft de verkoper echter actief informatie achtergehouden over bekende funderingsproblemen, dan doorbreekt dat de werking van de clausule. De rechter stelt in zulke gevallen de mededelingsplicht boven de contractuele vrijwaring. Kortom: een as-is-clausule is geen vrijbrief voor het verzwijgen van ernstige structurele gebreken.
Wanneer is de notaris of makelaar (mede)aansprakelijk?
De notaris en de makelaar kunnen (mede)aansprakelijk zijn als zij beschikten over informatie over funderingsschade en die niet hebben doorgegeven, of als zij hun zorgplicht hebben geschonden door onvoldoende onderzoek te doen naar de staat van het pand.
Voor de verkopend makelaar geldt dat hij de woning niet misleidend mag presenteren en dat hij bekende gebreken niet mag verzwijgen. Heeft de makelaar een rapport gezien of weet hij van klachten over verzakking, dan is hij verplicht dit te melden. Doet hij dat niet, dan kan hij naast de verkoper aansprakelijk worden gesteld. De notaris heeft een beperktere rol: hij controleert juridische documenten, geen bouwkundige staat. Toch kan een notaris aansprakelijk zijn als hij signalen in de stukken had moeten opmerken, zoals een eerder funderingsrapport in het dossier, en daar niets mee heeft gedaan. In de praktijk richt de koper zijn claim bij funderingsschade primair op de verkoper, maar een aanvullende claim op de makelaar is zeker niet uitgesloten.
Hoe verloopt een funderingsonderzoek bij een aankoopgeschil?
Bij een aankoopgeschil over funderingsschade start het proces doorgaans met een onafhankelijk funderingsonderzoek om de aard, omvang en oorzaak van de schade vast te stellen. Dit onderzoek vormt de technische basis voor elke juridische of buitengerechtelijke procedure.
Een funderingsonderzoek bij een geschil verloopt globaal als volgt:
- Visuele inspectie: Een specialist beoordeelt zichtbare schade aan het gebouw, zoals scheuren, verzakkingen en hellingshoeken.
- Grondonderzoek: Via boringen of sonderingen wordt de draagkracht van de bodem en de staat van de fundering bepaald.
- Rapportage: De bevindingen worden vastgelegd in een rapport met conclusies over de oorzaak en de ernst van de schade.
- Kostenraming: Op basis van het rapport wordt een raming opgesteld voor het benodigde funderingsherstel.
Dit rapport is essentieel bij een claim richting de verkoper, omdat het aantoont dat de schade al bestond voor de overdracht en niet door de nieuwe eigenaar is veroorzaakt. Wij begeleiden dit soort trajecten van begin tot eind, van het inwinnen van bouwadvies tot de begeleiding bij eventueel herstel. Ook bij verbouw en herstelprojecten voor particulieren staan we je bij met ervaring en een sterk netwerk van specialisten.
Sta je voor een geschil over funderingsschade bij een recent gekochte woning of wil je weten waar je aan toe bent voordat je koopt? Neem contact op en we helpen je verder met een helder advies op maat.
Veelgestelde vragen
Wat moet ik doen als ik na de aankoop funderingsschade ontdek?
Zodra je funderingsschade ontdekt, is het belangrijk om direct een onafhankelijk funderingsonderzoek te laten uitvoeren en alle bevindingen schriftelijk vast te leggen. Stel daarna de verkoper formeel aansprakelijk via een aangetekende brief en bewaar alle communicatie, rapporten en foto's zorgvuldig als bewijsmateriaal voor een eventuele juridische procedure.
Hoe weet ik of de verkoper daadwerkelijk op de hoogte was van de funderingsproblemen?
Je kunt dit aantonen door te zoeken naar eerdere funderingsrapporten, subsidieaanvragen voor funderingsherstel, klachten bij de gemeente of correspondentie met aannemers in het woningdossier. Ook getuigenverklaringen van buren of aannemers die eerder werkzaamheden hebben uitgevoerd, kunnen bewijzen dat de verkoper kennis had van de problemen.
Waarom is een bouwkundige keuring voor de aankoop zo belangrijk bij oudere woningen?
Een bouwkundige keuring geeft je inzicht in de technische staat van de woning vóór de aankoop, waardoor je bewust kunt onderhandelen over de prijs of aanvullende garanties kunt eisen. Zonder keuring loop je het risico dat de rechter later oordeelt dat je je onderzoeksplicht hebt verzaakt, wat de aansprakelijkheid van de verkoper aanzienlijk kan verminderen of zelfs volledig kan laten vervallen.
Wanneer heeft het zin om ook de makelaar aansprakelijk te stellen naast de verkoper?
Het loont om de makelaar aansprakelijk te stellen als er aanwijzingen zijn dat hij op de hoogte was van funderingsproblemen maar deze bewust heeft verzwegen of de woning misleidend heeft gepresenteerd. Een aanvullende claim op de makelaar versterkt je juridische positie en vergroot de kans op een volledige schadevergoeding, zeker als de financiële draagkracht van de verkoper onzeker is.
